Головна » МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ ДЛЯ ІНІЦІАТИВНОЇ ГРУПИ щодо СТВОРЕННя ОБ’ЄДНАННЯ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ

МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ ДЛЯ ІНІЦІАТИВНОЇ ГРУПИ щодо СТВОРЕННя ОБ’ЄДНАННЯ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ

12 червня 2017 в 15:02 Переглядів: 290

1. ІНФОРМАЦІЯ ДЛЯ МЕШКАНЦІВ БУДИНКУ

Термін «ОСББ» уперше став відомим широкому загалу у 1992 році, коли у Законі України «Про приватизацію державного житлового фонду» було зазначено, що власники приватизованих квартир можуть створювати такі об'єднання. Але аналог цього терміну «кондомініум» (у перекладі з латині: «спільне володіння майном») з'явився ще у древньому Римі, коли виникла необхідність різним сім'ям жити у одному будинку і вирішувати багато спільних питань. З того часу у всіх без винятку країнах світу такі об'єднання (у тих або інших формах) стали основою організації спільного проживання людей, альтернативи якої немає.

В Україні статус ОСББ визначається Законом України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку». Згідно зі статтею 1 цього Закону ОСББ – це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна. Тобто об'єднання має печатку зі своїм найменуванням та інші необхідні реквізити, а також розрахункові рахунки в установах банку, є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між співвласниками, за своїми зобов'язаннями відповідає виключно власними коштами та майном.

               ОСББ не несе відповідальності за зобов’язаннями співвласників, а майно, придбане ним за рахунок внесків та платежів співвласників, є їхньою спільною власністю.

               На відміну від будинків комунальної власності, члени ОСББ самостійно визначають кошторис утримання свого житла, розмір внесків на утримання будинку, структуру i стиль управління, формують штатний розклад, персональний склад працівників та їхню заробітну плату (управителя, сантехніка, двірника, електрика, бухгалтера, консьєржа тощо), мають право оптимального вибору виконавців житлово-експлуатаційних послуг (вивіз сміття, дезинфекція, ремонтні роботи), самі визначають черговість проведення поточного ремонту i головне – набувають реального впливу на якість цих робіт. ОСББ має більші, ніж окремі мешканці, можливості вимагати від постачальників комунальних послуг (теплоенерго, водоканал) виконання умов договорів, які воно уклало. ОСББ як юридична особа може отримувати кредит на утеплення будинку, заміну звичайних вікон на енергоефективні, проведення ремонтів, встановлення лічильників, облаштування прибудинкової території. Після прийому будинку на свій баланс ОСББ може здавати у оренду дах, підвал та допоміжні приміщення i скеровувати ці кошти на поліпшення технічного стану житла.

               ОСББ має особливості оподаткування – воно за законом не платить податок на прибуток у частині основної своєї діяльності.

            2. ПРАВА ТА ОБОВ’ЯЗКИ СПІВВЛАСНИКІВ

               ОСББ побудоване за суто демократичними засадами. Членом ОСББ може бути кожний, хто є власником (співвласником) житлового або нежитлового приміщення будинку. Здійснення співвласником своїх прав не може порушувати права інших власників. Якщо виник спір і його неможливо вирішити за згодою сторін, він вирішується у судовому порядку.

 

               СПІВВЛАСНИК МАЄ ПРАВО:

  • брати участь в управлінні об'єднанням;
  • обирати та бути обраним до складу статутних органів об'єднання;
  • знайомитися з протоколами загальних зборів, робити з них виписки;
  • одержувати інформацію про діяльність ОСББ;
  • вимагати захисту своїх прав та дотримання правил добросусідства;
  • ознайомлюватись із фінансовими звітами ОСББ.

               СПІВВЛАСНИК ЗОБОВ’ЯЗАНИЙ:

  • виконувати обов’язки, передбачені статутом об’єднання;
  • виконувати рішення статутних органів;
  • використовувати приміщення за призначенням;
  • забезпечувати збереження приміщень;
  • не допускати порушення прав та інтересів інших співвласників;
  • дотримуватися правил утримання житлового будинку;
  • своєчасно і в повному обсязі сплачувати внески і платежі;
  • відшкодовувати збитки, заподіяні майну інших співвласників;
  • виконувати передбачені статутом обов’язки;
  • запобігати псуванню спільного майна.

Ці та інші права i обов'язки докладно закріплюються статутом ОСББ. Це також стосується прав i обов'язків об’єднання.

ОСББ має достатньо широкий простір вибору принципів свого господарювання. Так воно може передати свій будинок на баланс i обслуговування житлово-експлуатаційній організації будь-якої організаційно-правової форми, зокрема залишити будинок на обслуговуванні у комунальному ЖЕКу, може укласти з ЖЕКом договори лише на деякі послуги, може самостійно проводити повне обслуговування житла, укласти прямі договори з постачальниками комунальних послуг.

 

3. ПОСЛІДОВНІСТЬ ДІЙ ДЛЯ СТВОРЕННЯ ОСББ

 ПЕРШИЙ ЕТАП – ЗНАННЯ

 Потрібно знати вимоги законодавства, це у свою чергу дасть можливість зрозуміти, які правила діють всередині ОСББ, які функції виконує правління, які – контрольно-ревізійна комісія, який порядок прийняття рішень, як впливати на правління та його голову.

Треба також бути готовим відповісти на будь-які питання сусідів, головне – чітко розуміти мету створення ОСББ, знати яку користь це принесе усім співвласникам будинку.

Важливо запевнити сусідів: попри всі проблеми, ОСББ – це найкращий спосіб захистити своє майно і підвищити рівень комфорту у будинку.

Перелік основних законів та нормативно-правових актів (теоретична база), які необхідно опанувати:

Закони України:

  • «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»;
  • «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»;
  • «Про житлово-комунальні послуги»;
  • «Про приватизацію державного житлового фонду».

Постанови Кабінету Міністрів України:

  • Про механізм впровадження закону України «Про приватизацію державного житлового фонду»;
  • «Про затвердження Правил надання послуг із централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення та типового договору про надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення»;
  • «Про реалізацію Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».

Накази Державного комітету України з питань ЖКГ:

  • «Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій»;
  • «Про затвердження Типового статуту об'єднання співвласників багатоквартирного будинку та Типового договору відносин власників житлових i нежитлових приміщень та управителя»;
  • «Про затвердження Примірного переліку послуг з утримання будинків та послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд».

До цього переліку слід додати також і наказ Міністерства з питань ЖКГ Про затвердження Положення «Про порядок передачі квартир (будинків), жилих приміщень у гуртожитках у власність громадян»;

 ДРУГИЙ ЕТАП – ПІДГОТОВЧИЙ: СТВОРЕННЯ ІНІЦІАТИВНОЇ ГРУПИ

 Відповідно до вимог закону «Про ОСББ» необхідно сповістити усіх співвласників будинку про проведення установчих зборів щодо створення ОСББ не менш ніж за 14 днів до дати установчих зборів.

Для цього потрібно створити ініціативну групу з не менш як з трьох власників квартир чи нежитлових приміщень будинку. Така група не обирається i не затверджується, а є самопризначеною. Цей факт має бути підтверджений протоколом.

Ініціативна група, на підставі отриманих знань i напрацьованих документів, проводить роз'яснювальну роботу серед власників приміщень, надає можливість ознайомитись із проектом статуту, при необхідності проводить попередні інформаційні збори.

Ініціативна група має з'ясувати технічний стан будинку та порахувати його економічні показники:

  • реальний технічний стан будинку перевіряється шляхом огляду інженерного обладнання, електричних, теплових i водопровідних мереж, стану допоміжних приміщень (підвали, горища);
  • реальний економічний стан будинку необхідно перевірити шляхом порівняння обсягу платежів, які сплачують мешканці за експлуатаційне обслуговування будинку з реальною собівартістю обслуговування будинку ЖЕКом. Якщо будуть суттєві розбіжності, то це дає ініціативній групі підстави переконливо агітувати за створення ОСББ та віднаходити заходи економії коштів, яких в ОСББ значно більше, ніж у ЖЕКу. Також треба врахувати наявність хронічних боржників за житлово-комунальні послуги. Цей економічний аналіз, усвідомлення головних статей витрат майбутнього ОСББ дасть змогу ініціативній групі скласти проект кошторису, який, як правило, вимагають мешканці на установчих зборах.

Далі потрібно повідомити усіх співвласників про проведення установчих зборів зі створення ОСББ. Потрібно буде вести реєстр співвласників, у якому залишать підписи поінформовані про захід співвласники будинку. З ким не вийшло зв`язатися, необхідно сповіщати поштою рекомендованим листом.

Ініціативна група має отримати інформацію про усіх співвласників будинку, загальну площу належних їм квартир та нежитлових приміщень.

ТРЕТІЙ ЕТАП – ПРОВЕДЕННЯ УСТАНОВЧИХ ЗБОРІВ

Установчі збори – офіційний захід, на якому співвласники голосують за чи проти створення ОСББ, затвердження статуту та інших питань.

Скликання установчих зборів здійснюється ініціативною групою у зручний час і місце для більшості можливих учасників зборів.

Керівник ініціативної групи відкриває збори, пропонує кандидатури голови і секретаря. Не завадить заздалегідь підготувати Порядок ведення зборів, тобто все те, що має говорити голова зборів. Крім того треба мати із собою: список власників, листки їх письмового опитування, протокол установчих зборів зі створення ОСББ, проект статуту із назвою ОСББ, пропозиції щодо обрання правління i ревізійної комісії, кандидатуру уповноваженого для надання установчих документів на державну реєстрацію.

Ініціативна група проводить реєстрацію учасників зборів. Важливо наголосити, що рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості всіх співвласників (50 % + один голос). За кожне питання порядку денного голосується окремо. Кожен учасник зборів має один голос незалежно від належної йому площі.

 ЧЕТВЕРТИЙ ЕТАП – ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ ОСББ

 Державна реєстрація ОСББ здійснюється згідно з Законому України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців». Державна реєстрація ОСББ проводиться у центрах надання адміністративних послуг. Об’єднання вважається утвореним із дня його державної реєстрації.

Автоматично про зареєстровану юридичну особу інформація потрапляє у Головне управління статистики та Державну фіскальну службу області.

Наступними кроками є виготовлення печатки (кутового штампу), внесення ОСББ до Реєстру неприбуткових організацій Державною фіскальною службою, відкриття рахунку в банку.

 П’ЯТИЙ ЕТАП – ПОВІДОМЛЕННЯ МІСЬКОЇ РАДИ ПРО СТВОРЕННЯ ОСББ

 У міську раду (у відділ супроводу ОСББ, якщо такий існує або відповідальній особі) потрібно надати копію Статуту ОСББ. Представити виписку з Єдиного державного реєстру про реєстрацію ОСББ. Надати інформацію про будинок щодо технічних характеристик та юридичного статусу прибудинкової території.

Інформація необхідна для можливого залучення ОСББ у міжнародних проектах, участі у державних та місцевих програмах, ознайомлення із нормативними та законодавчими актами.

Також зареєстровані ОСББ можуть отримати консультацію з питань ведення господарської діяльності: примірний кошторис ОСББ, ознайомитися із затвердженими для населення тарифами та цінами на послуги підрядних організацій, пов`язаних з обслуговуванням житлового фонду (послуги аварійних служб, обслуговування ліфтів, вивезення твердих побутових відходів, послуги з чистки димовентканалів, повірка лічильників тощо).

Якщо у вас виникли додаткові питання, пропонуємо звертатись до Бюро правової допомоги за адресою: м. Новодністровськ, м-н «Діброва», буд. 25 (перший поверх приміщення міської ради) або телефонувати за номерами: 3-15-70, 068-289-91-55.     

Олександр Шендерюк, начальник відділу «Новодністровське бюро правової допомоги»